前回のお話はこちら→区分マンション３部屋目の購入_第一話_購入した物件情報について – 普通のパート主婦が副業をやってみたブログ (ecorporation25.com)
前回から３部屋目を購入した話を書いております。前回は物件情報。駅が近く、築31年、３LDKで690万円。そして積算価格が600万円。
不動産屋さんからの情報としては、60歳前後の夫婦で住んでおり、家庭を持たれてるお子様の近くに引っ越すとの事でした。ただしローンが残っているので値下げは厳しいかもと。こうやって売り主様の情報を素早く取ってくれたので、前回も言いましたが、良好な関係はとても大事に思います。
ただ、物件を見にいった所、全部屋壁紙張替え、洋室のフロア絨毯の汚れが目立つため張り直し、経年劣化による損傷や汚れが目立つ のでリフォームが必要でした。今までの経験上、業者に頼むと100万円程度が私の概算でした。
物件を見に行くのってホント大事だと思います。周りの環境も見てみる。駅が近いだけではなく、交通事情やスーパー、小学校、病院などが近くにあれば住みやすさを賃貸募集時に訴求できます。あとは昼間だけでなく夜も見に行くようにしてます。道の街灯は明るいかとか、夜の道路の見渡しはどうだとか。そういった現地の情報は必ずチェックしております。
さてリフォームが必要なことがわかったので、それを理由に不動産屋さんに交渉してもらうことにしました。不動産屋さんと相談して690万円からリフォーム概算費用の100万程度ひいた、600万円でまずは買付証明書を書いて指値をし、売り主様の意見をうかがうことにしました。あとは積算価格相当という点も、もう一つの理由です。
買付証明書についてはこちらを参考にして下さいね（リンク）
さてさて、結果は？
↓
↓
↓
半分の50万円は値下げでき、640万円なら、とお返事をもらいました。
もう少し粘ってみても良かったかもしれません。が、ローンが残ってる中値下げしてくれたのと、判断基準として大事な利回り計算をしてみたところ、家賃相場の月７万円程度で賃貸に出せそうなので、実質利回り８%程度になることがわかった為、良しとしました。
この動き方に関しては、今では逆だなぁと思ってます。目標とする利回りを計算しておき、それになるように指値をして動くべきです。まずはやっぱり目標が大事ですよね。まだまだあまちゃんです。
にしても、初めて指値を通すことができたので（半分ですが）、少しうれしかったことを覚えております☆ 指値についてはこちらを参考にして下さいね（リンク）
今日はここまでにしますね。
ではでは、今日も一日がんばりましょー☆ つづく
コメント